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2019房產大局,看4大趨勢? 剛需怎么做?

中國財經界·www.hpfdmb.tw 2019-06-17 10:14:55本文提供方:李雷原文來源:

從2016年930新政開始,在兩年多的嚴厲調控下,樓市調控取得了顯著效果,全國樓市整體降溫明顯,各地房價出現了不同程度的下行。從2017年“防止房價大起大落”到2018年&ld
從2016年930新政開始,在兩年多的嚴厲調控下,樓市調控取得了顯著效果,全國樓市整體降溫明顯,各地房價出現了不同程度的下行。從2017年“防止房價大起大落”到2018年“堅決遏制房價上漲”,再到近期住建部提出2019年要“穩地價、穩房價、穩預期”的調控目標,可以肯定的是,在“房住不炒”的目標下,房價大局已經基本可以明確了。在筆者看來,2019年房地產市場可能出現以下4大趨勢。第一,調控主體從中央轉到地方,調控政策會溫和松綁。但在夯實地方主體責任下,不會對房地產市場產生根本性刺激。根據近期政策透露的信號來看,2019年樓市調控總體趨勢是在中央的統一定位下,地方因城施策,進行精準化調控。2018年底菏澤、珠海等地的政策微調一定程度上代表了2019年調控的新趨勢,但是必須看到,每個城市的發展水平不同,菏澤的版本也很難被其他城市復制。筆者認為,與2018年相比,2019年調控政策會更加溫和,更加中性,在某種程度上最嚴厲的時候已經過去了。不過,住建部已經表態2019年要夯實地方主體責任,所以可以預見的是,縱然部分城市出現了一定的政策微調,這也并不會對房地產市場產生根本性的刺激。值得注意的是,1月2日,人民日報再次發聲表態稱樓市穩字當頭,不走靠房地產拉動經濟的老路,這也給購房者吃客一顆定心丸。第二,調控方式從調控交易行為轉向調控供給結構,在房地產長效機制的推動下,住房保障成為未來政策重點。筆者認為,對于房地產市場而言,2019年或是樓市調控的過渡之年,從短期調控逐步向長期調控過渡。經過了2018年的最嚴調控,炒房客等群體已經基本離場,房價也已經逐漸趨于穩定,對于部分城市而言,限價、限售等應急性措施也到了適時退場的時候。筆者認為,房價一旦穩定以后,加大對中低收入者的住房保障或成為樓市調控政策下一步的明顯走向。其實,除了房住不炒以外,近期的另一個高頻詞匯就是長效機制。可以預見的是,增加住房供給,發展共有產權住房,推進住房租賃會在2019年迎來新的突破。總而言之,交易行為不再是2019年調控的重點,在房地產長效機制的推動下,加大住房供給和保障會成為下一階段的重點。第三,一二線城市二手房房價或逐步結束下行態勢,住房需求或呈現穩步上升趨勢;三四線城市的房價或將迎來實質調整。長期以來,與新房市場相比,二手房市場的變化更能反映真實的市場。在過去一兩年的時間里,全國熱點城市二手房房價下行明顯。不過,筆者認為,2019年一二線城市二手房房價或逐步結束下行態勢,而三四線城市的房價或進一步迎來調整。一方面,房貸利率出現了松動,因城施策下,調控手段也將趨向溫和,曾經觀望中的購房者以及被政策限制的購房者將開始入市,被壓抑的住房需求或將得到一定程度的釋放;另一方面,經歷了瘋狂上漲的三四線城市,受到的樓市調控政策一直相對寬松,部分城市甚至依然存在上漲壓力。目前,去庫存任務基本完成,貨幣化安置的棚改紅利逐漸消失,而且三四線城市購買力十分有限,因此房價或將進入實質調整階段。綜上來看,對購房者而言,2019年到底能不能入場買房,在看清調控政策導向的基礎之上,也要根據自己所在的城市現狀來決定。第四,房地產企業融資難度趨向緩和,但房企正從高利潤時代走向微利潤時代,在謀求轉型過程中,將從一業為主向多元化方向發展。眾所周知,在樓市調控的這兩年多時間里,融資渠道趨緊一直都是房地產企業面臨的主要問題。不過,隨著房地產銷售增速的下滑和償債高峰期的來臨,自從2018年11月份以來,房地產企業融資問題有了一定程度的改善,房企扎堆融資甚至呈現井噴狀態。根據統計,40家典型上市房企融資從10月份的392.65億上漲到11月份的505.92億,環比增長了28.85%。那這是否意味著2019年房企融資環境要大大改善呢?在筆者看來,我們可以預見的是,2019年房企融資難度要比2018年趨向緩和,但還沒有到大大改善的地步。隨著融資成本的上升以及房企之間規模實力的進一步分化,資金鏈承壓的中小房企不可避免的會成為大房企們規模競爭時所收割的“韭菜”。此外,房地產告別了黃金時代,迎來了白銀時代,當前在穩步去杠桿和脫虛向實的背景下,房地產企業利潤已經開始收窄,房企也將逐步從高利潤時代向微利潤時代轉變。目前,經濟增速正從高速度向高質量階段轉變,這也是倒逼房企作出轉型的重要因素。筆者認為,雖然房地產開發依然是房企的主業,但是朝著農業、科技等領域謀求多元化發展已經是大勢所趨。

本文來源:責任編輯:李雷

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