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王健林悲壯退出,地產式文旅模式走到頭了嗎?

中國財經界·www.hpfdmb.tw 2018-11-08 10:17:22本文提供方:李雷原文來源:

很快,就在萬達發布公告后,融創中國也發布公告稱:“交易總代價62.81億元,完成所有交易事項后,將持有萬達文化管理100%股權。”從具體的交易內容來看,融創將收購王健林持
很快,就在萬達發布公告后,融創中國也發布公告稱:“交易總代價62.81億元,完成所有交易事項后,將持有萬達文化管理100%股權。”從具體的交易內容來看,融創將收購王健林持有的成都萬達主題文化旅游管理有限公司75%股權,并終止原商業安排,代價約為人民幣44.94億元;同時,融創房地產收購萬達控股同持有的萬達BVI文創99%股權,萬達文化控股持有的萬達BVI文創1%股權,并終止原商業安排,代價共計人民幣15億元等值的港幣;以及萬達商管集團同意終止原商業安排,代價約為人民幣2.87億元。看到這里,如果一直在關注行業動態的人士應該既感到突然,又不會太吃驚。不吃驚的原因是因為早在這個月初就已經有媒體曝出融創將要全盤收購萬達文旅地產的傳言,而又令人感到“突然”的是,萬達早在兩周前還在全盤否認這一收購。10月17日,萬達集團發布聲明稱,網上所傳“融創將全部接盤萬達文旅”消息失實。聲明中的言辭可謂信誓旦旦:“作為中國最早進入文化旅游產業的先行者,萬達一直看好中國文化旅游行業的發展前景。”“今后萬達將繼續投資文旅產業,旗下文旅集團(含文旅規劃、建設、項目管理部門)將繼續作為萬達的重要產業集團永續發展。”從現在來看,不客氣地說,兩周之后這一聲明就被自己完全“打臉”了。就在上周,一些媒體又透露了萬達即將拋售旗下傳奇影業以及體育資產的傳言,然后也被萬達第一時間否認。可是結合這一次融創收購萬達文旅的水落石出,以及最近種種跡象來看,也許距離萬達繼續拋售旗下其他資產的下一個時間點已經不遠。無風不起浪媒體關于萬達的動態似乎了如指掌?就在上周,10月26日,據路透援引知情人士報道稱,“中國大連萬達集團正考慮出售部分傳奇影業股權以及全部體育資產,此舉也是該集團在減少海外資產方面的最新舉措。”根據美國房地產新聞網站RealDeal的報道,“出售這些資產基本上將使萬達集團在海外的資產減少到少數幾個房地產開發項目上,而有消息稱這些項目目前也處于停滯狀態。”從當時的情況來看,一些產業分析師就認為萬達進入了一個雙線同時拋售海內外資產的節奏,這樣的動作背后有著深遠的意義。很快當天下午,萬達集團官網就發布聲明稱,網傳萬達“正考慮出售部分傳奇影業股權及體育資產的報道嚴重失實!“這與10月17日萬達官網否認融創收購其文旅資產的口吻可謂如出一轍,唯一的區別是一個叫“嚴重失實“,另一個則只是”失實“。現在來看,“失實”的那則消息已經在今天被徹底坐實——萬達的文旅資產真的全盤轉賣給了融創。沒錯,所有的13個文旅項目100%出售,連一絲一毫也不會留下。從透露的消息來看,這次融創的收購會分為三部分——首先,融創收購王健林持有的注冊在成都的“萬達文化管理”75%的股權,并終止原商業安排,售價為44.94億元。第二步,萬達BVI文創100%的股權也會出售給融創,代價為15億元等值的港元,這其中包括1億元的債務。第三部分是萬達商管終止原商業安排,代價為2.87億元。所有的款項將在2020年1月5日或之前支付完成。從股權方面來看,王健林直接或間接持有萬達文化管理75%的股權,而另外25%的股權由萬達BVI文創間接持有,上述交易事項完成后,融創將持有萬達文化管理全部股權。也就是說,融創以總計501.25億元的價格收購了萬達13個文旅項目的全部股權。早在10月初,坊間就有傳言認為“王健林已經做好了準備要徹底告別文旅業務”,現在看來,“徹底告別”四字當真沒有夸張。“已經收到消息了,明天交接。” 已經有萬達文旅管理公司員工對《第一財經周刊》確認了消息。10月31日就全部交接,而距離2017年7月萬達把13個文旅項目91%的股權賣給融創也不過過去了16個月。當時91%的股權成交價是438.44億元,萬達保留了10%不到的股份。更為引人注目的是,萬達當時對外宣稱是自己要開始轉型做輕資產的業務,收取融創20年每年每個項目5000萬的品牌許可費(合計130億)。當時融創買的不僅是文旅項目,還包括以335.95億元,收購北京萬達嘉華、武漢萬達瑞華等76個酒店。當時外界解讀為萬達需要大量現金周轉用來還債,從現在來看,還債決非唯一目標。2017年萬達和融創的協議還包括著名的四不變原則:包括1) 品牌不變,項目持有物業仍使用“萬達文化旅游城”品牌;2) 規劃內容不變,項目仍按照政府批準的規劃、內容進行開發建設;3) 項目建設不變,項目持有物業的設計、建造、質量,仍由萬達實施管控。4) 運營管理不變,項目運營管理仍由萬達公司負責。從剛剛發生的交易來看,萬達將所有的股份清空出去后,這四不變也將變相地“形同虛設”。萬達原來是賣出硬件,保留自身的管理團隊和機制,同時保留少部分股權賺取利益,現在來看,失去所有的股份后,所謂的輕型資產管理模式也將成為泡影。不過值得注意的是,似乎萬達在公告中還是維持了“樂觀積極”的聲調。“萬達一直看好中國文化旅游行業的發展前景,今后萬達將繼續投資文旅產業,保留文化旅游產業的骨干團隊,重組文旅規劃院、文旅建設中心和文旅管理公司。萬達的公告還表示:“將動用全部資源,全力支持融創收購但目前尚未開業的萬達城項目順利開業及運營。而且,還在繼續投資正在洽談的一批萬達文化旅游城項目,其中輕資產萬達城將選擇包括融創在內的多個投資方進行合作。”萬達已經清空了文旅的股權,但是另一方面卻還要繼續投資新的文旅項目?我們只能感嘆,萬達的態度是積極的,對媒體報道的“辟謠”也一直是及時的,只可惜,這一切與現實的落差也實在是太過懸殊。萬達圖的是現金回流萬達為何要回避融創收購的達成,又為何要否認潛在的出售傳奇或者體育資產的可能呢?種種跡象表明,萬達正在以各種努力回收現金,無論是兜售文旅,退出傳奇,或者之前透露的變賣AMC股份,都指向了以此讓大額資金回流的意圖。就在2017年與融創正式達成協議的時候,有一項條款是“13個文旅項目的管理成本及貸款由融創承擔,每個文旅項目每年必須向萬達支付5000萬元的管理咨詢費,合同期限為20年。”這意味著,萬達將每年從融創手中獲得6.5億元的咨詢費,所以變賣資產的部分并不是收入的全部。當然,話說回來,根據融創近期發布的公告,13個萬達文旅城項目已全部交割完畢,91%的權益對應的凈資產公允價值約為人民幣670億元,高于本次交易438.44億元的代價。換句話說,融創用不到一年時間在這筆交易中已實現浮盈231.56億元——因此未來再多給萬達6.5億元的咨詢費并不是什么太難的事。就在這個10月關于傳奇影業,體育,以及文旅的傳聞出現之前,9月份外媒已經報道,萬達2016年1月收購的AMC院線已從私募基金銀湖Silver Lake處獲得6億美金可轉債投資,以回購萬達持有的股票,其中用4.21億美元用以回購大約32%的萬達B類股,而AMC還將向所有A類和B類股東支付每股1.55美元的特別股息。交易完成后,萬達持股將從60%減到少38%。路透的消息中還指,萬達可能出售所持AMC娛樂剩余的38%股份。根據9月份萬達與銀湖資本的交易,銀湖資本將擁有萬達未來出售AMC股份的優先購買權。從這一筆交易中,萬達也有機會獲得6億-11億美元不等的現金,合計最高能夠回款70億人民幣。而在此之前,今年2月,西班牙Quantum Pacific Group與萬達集團達成協議,將收購萬達所持的西班牙馬德里競技俱樂部17%股份,而這一筆股份的估值達到了5000萬歐元。而就在2017年底至2018年1月,萬達對外出售了位于倫敦、悉尼和澳大利亞黃金海岸的五個項目,合計獲得了超過50億美元收入。我們整理到現在可以發現,自從2017年8月國家發展改革委、商務部、人民銀行、外交部《關于進一步引導和規范境外投資方向的指導意見》明確限制投資海外房地產,體育,影院等資產后,萬達其實一直在國內國外雙線大量拋售資產來變現,從去年年底直到現在,超過一年的時間,幾乎未曾停歇。一年多以來,萬達從房地產,影院,體育,再到國內的房產,文旅地產等,累計已經拋售回流現金接近900多億人民幣。在這樣的商業邏輯下,萬達剛剛宣布的全部出售文旅地產的股權,甚至未來可能發生的拋售傳奇影業資產以及萬達體育的資產都算是順理成章,水到渠成。盡管萬達一再在第一時間跳出來對媒體的報道進行斷然否認,但是似乎事實的發展并非其公開聲明所說的那樣,而是越來越順著不斷回流資金的既定路線在演進。我們有理由相信,在2018年剩下的兩個月,萬達還將有更大的“變現”動作出現,而“變現”的背后,恐怕有著2017年6月外界盛傳的“萬達股債雙殺”背后的誘因——那些借錢給萬達的機構和銀行需要回籠資金,而萬達也確實背負著“不斷造血還血”的巨大壓力。萬達的難處除了從海內外多方位回籠資金以外,萬達另一個最大的難處是在于自身的經營困境,尤其是萬達影視的重組案。2016年5月,萬達電影第一次發起對萬達影視的重組,彼時萬達影視的資產估值達372億元,被外界普遍質疑認為是估值過高,其核心問題是從海外收購的傳奇影業,但該方案于當年5月24日被深交所問詢,6月3日提交修訂稿,于8月2日被宣布“中止”。重組失敗后,2017年萬達電影停牌重整至今。期間,萬達電影引入新的戰略投資者,包括阿里巴巴和文投控股都成了新的股東,按道理萬達電影這一次的收購應該會順利一些,畢竟剔除了傳奇影業,裝入了新媒誠品的萬達影視,估值從372億元降到了116.19億元,但未曾想這一次收購卻受到了深交所更多的疑問。高估值、高商譽、高業績對賭,萬達電影收購萬達影視傳達的是這“三高”的信號,而這樣的三高其實也充滿了危險,尤其是在股市不斷下行的情況下。現在萬達電影處于停牌階段,外界普遍認為,如果萬達電影開盤之后,可能會面對從股價到市值的大幅下跌。那樣的情況如果一旦遇上類似的三高,無疑會觸發更大的風險。對于萬達電影來說,唯一解困的方法可能是需要放緩前進的步伐,把這“三高”給降下來;但是這談何容易,停牌已一年多的萬達電影資產重組遲遲不得獲批,這對急于輕裝上陣走輕資產路線的王健林和一眾投資者來說都是一件相當磨人的事情。在這磨人的階段,能夠回籠大量的資金,將是萬達接下來最主要的目標。

本文來源:責任編輯:李雷

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